Julkisen sektorin uudisrakennuskohteissa yhteiskuntakiinteistöjen vuokraamista on käytetty viime vuosina yhä useammin kuntien muuttuvien tilatarpeiden täyttämiseen. Vuoden 2020 sijoittajamarkkinoiden volyymistä turvallisen kassavirran tarjoavien yhteiskuntakiinteistöjen osuus nousi Suomessa jopa 24 prosenttiin. Vuokrasopimuksia on solmittu muun muassa päiväkodeista, kouluista, terveys- ja hyvinvointikeskuksista, kunnantaloista, virastoista, ammattikorkeakoulujen ja yliopistojen tiloista sekä paloasemista.
Kuntien tarpeisiin sovitettu, joustava vuokramalli
Naapurimaassamme Ruotsissa vuokramalli on jo pitkään ottanut jalansijaa julkisen sektorin uudentyyppisenä kiinteistöjärjestelynä. Tarjoajien määrä Ruotsin kuntien hankintoihin on kasvanut tasaisesti vuodesta 2017 lähtien. Päänavaajana ovat toimineet hoiva- ja koulukiinteistöt, joissa sijoittajia ovat kiinnostaneet matalariskiset, hyvät tuotto-odotukset.
Tuoreet tilastot osoittavat, että pitkät vuokrasopimukset, vakaa toimiala ja houkutteleva tuottotaso ovat nostaneet yhteiskuntakiinteistöjen kysynnän myös Suomessa ennätyskorkeaksi vuoden 2020 aikana.
Vuokramalli tuntuu herättävän aiempaa enemmän mielenkiintoa myös kunnissa. Syynä on nimenomaan mallin joustavuus ja omistamiseen liittyvien riskien siirto vuokranantajalle: vuokra-aika ja kiinteistön ylläpito sovitaan vuokraajalle parhaiten sopivalla tavalla. Vuokra-ajan jälkeen kunnalla on niin sovittaessa mahdollisuus joko jatkaa vuokra-aikaa, neuvotella ehdoista uudelleen, vaihtaa halutessaan toimitilaa tai säätää tarvitsemaansa pinta-alaa muuttuneeseen toimintaan sopivammaksi.
Vuoropuhelu vuokraamisen hyödyistä onkin tervetullut tuulahdus julkisen sektorin tilahankintaan. Vuokrahankinnan tuominen varteenotettavaksi vaihtoehdoksi elinkaari- ja allianssihankkeiden rinnalle vastaa monen kasvukunnan tarpeisiin: parempia palveluita, vähemmän riskejä, enemmän hyötyä yhteiskunnalle.
Pitkäjänteinen sopimus hyödyttää niin vuokraajaa kuin sijoittajaa
Sijoittajien kiinnostus yhteiskuntakiinteistöihin näyttäytyy lisääntyneiden yksittäisten uudiskohteiden vuokrasopimusten lisäksi olemassa olevien kiinteistöjen myynteinä joko yksittäin tai paketteina. Näissä tilanteissa julkisen sektorin toimija on kiinteistön myytyään solminut pitkän vuokrasopimuksen ostajan kanssa, ja samalla vapauttanut pääomia palvelutuotannon tarpeisiin.
Halutessaan vuokralainen voi varmistaa itselleen hyvinkin pitkän tilojen käyttömahdollisuuden. Helsingin kaupunki teki näin myydessään Skanskan urakoiman Kaupunkiympäristötalon saksalaiselle sijoittajalle ja solmiessaan omistajan kanssa 20+10+10 vuoden mittaisen vuokrasopimuksen.
Vuokrasopimus on vuokralaiselle myös ylläpidon osalta elinkaarimallia joustavampi. Vuokramallissa kiinteistön PTS:n (pitkän tähtäimen suunnitelman) mukaiset tehtävät ja kiinteistönhuolto voidaan sopia joko omistajan tai vuokralaisen vastuulle. Kiinteistöpalvelusta, puhtaanapidosta ja energiasopimuksista vastaa tyypillisesti vuokralainen.
Vuokrasopimuksella julkisen sektorin toimija siirtää kuitenkin käytettävyysriskin sijoittajalle. Elinkaarimallista poiketen sijoittaja ottaa myös riskin vuokrakohteen jäännösarvosta. Vuokrasopimuksen pituudella onkin keskeinen vaikutus sijoittajan tuottovaatimukseen. Sopimuspituudeksi riittää kuitenkin yleensä 20 vuotta, kuten elinkaarimallissakin.
Skanskan ainutlaatuinen asema kansainvälisenä hankekehittäjänä tuo suomalaiseen yhteiskuntaan skaalattavaa kokemusta ja osaamista. Hyödynnämme mieluusti oppeja onnistuneista hankkeistamme Ruotsissa ja muissa Pohjoismaissa. Toimimme tiiviissä yhteistyössä maanomistajien, vuokralaisten, arkkitehtien, kuntien ja muiden sidosryhmien kanssa.
Suomessa vuokrahankintaan tarvitaan yhä lisää systemaattisuutta ja yhtenäisiä toimintamalleja. Toiminnan vakiintuessa yhteiskuntakiinteistöjen vuokramalli näkyy toivottavasti jatkossa yhä useamman kuntapäättäjän pöydällä.
Julkaistu 16.3.2021